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房地产估价师估价报告错误小结

[ 建筑工程教育网 | http://www.cngcw.com| 时间:2008-1-14 17:23:00 | 收藏本文 ] 【
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  1、估价报告内容不完善

  (一)估价项目名称

  ⑴缺估价项目名称

  ⑵报告名称与估价内容不符,如仅对大楼部分进行评估,不能写成对“XX大楼”估价报告

  (二)委托估价方名称或姓名和住所

  ⑴缺委托估价方

  ⑵委托估价方不明

  ⑶委托估价方没有用全称⑷缺委托估价方住所

  (三)受理估价方名称和住所

  ⑴缺受理估价方名称

  ⑵缺受理估价方住所

  (四)估价对象概况估价对象概况说明需遵循以下原则:

  ⑴房地不可分

  ①空地:

  a、没有规划条件的空地不可评估

  b、有了规划条件(用途和容积率等)的空地,实际不应是空地,描述时应按未来房屋的情况描述

  ②保险评估只评估房屋部分,但房屋的具体所在应说清楚

  ⑵物质状况与权属状况应合一

  ①农村集体土地上的房产:

  a、不可买卖b、农民不可抵押c、农民集体企业可抵押,但需出具:

  一、村委会同意抵押的书面证明;

  二、万一需处置抵押物时村委会同意将土地征用为国有土地的证明;

  ②国有出让土地上的房产:

  a、特点是有偿、有限期和可流转b、土地出让年限界满时可续期,如国家需无偿收回土地使用权时连同土地上的建筑物及附着物将一并收回;

  ③国有划拔土地上的房产:

  a、特点是无偿、无限期和原则上不可流转;

  b、价值评估时应考虑征地拆迁安置补偿费和市场配套费,和出让土地的唯一区别是土地使用权出让金;

  c、出让土地基准地价应含以下三部分:

  一、土地开发成本,包括征地拆迁安置补偿费、场地平整费用和利息利润及税金等;

  二、市政配套费;

  三、级差地租;

  划拔土地基准地价应含 以下二部分:

  一、土地开发成本;二、市政配套费;

  ④常见错误为:

  a、权属状况不清,包括土地性质不清或土地作用权房屋所有权归属不清等情况;

  b、用途交代不清

  (五)估价目的:

  ⑴缺估价目的,目的不同则估价结果不同,故必须明确估价目的;

  ⑵估价目的的混淆,要求一个报告只能有一个目的;

  (六)估价时点(XX年XX月XX日):

  ⑴缺估价时点

  ⑵错把估价作业日期当作估价时点

  (七)价值定义:没有对该报告所采用的房地产价格或价值进行明确定义;

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